Desapropriação e indenização justa, do decreto ao precatório

A desapropriação transfere um imóvel do particular para o poder público mediante justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV, da Constituição). O rito está no Decreto-Lei 3.365/1941 e vale para prefeituras, Estados, União e autarquias. Este guia explica como o valor é calculado e contestado, o que muda quando o ente ocupa o imóvel sem processo, a chamada desapropriação indireta, e o que proprietário e procuradoria devem fazer em cada etapa.

Fundamento e tipos de desapropriação

A regra geral é a desapropriação por utilidade pública (Decreto-Lei 3.365/1941), que abrange abertura de vias, saneamento, escolas, cemitérios, planos de urbanização e distritos industriais (art. 5º). A desapropriação por interesse social segue a Lei 4.132/1962, por exemplo para habitação popular e proteção de mananciais (art. 2º). Em ambas o pagamento é prévio e em dinheiro.

As exceções são sancionatórias. O imóvel urbano que descumpre o plano diretor pode ser desapropriado com títulos da dívida pública resgatáveis em até dez anos (art. 182, § 4º, III, CF). O imóvel rural que não cumpre a função social pode ser desapropriado pela União para reforma agrária, com títulos da dívida agrária e benfeitorias úteis e necessárias pagas em dinheiro (art. 184, caput e § 1º). Propriedade produtiva e pequena e média propriedade ficam fora dessa hipótese (art. 185).

Etapas do processo de desapropriação

1. Decreto do prefeito, governador ou presidente declarando a utilidade pública (art. 6º), que autoriza inspeções e levantamentos no imóvel (art. 7º).
2. Caducidade. O decreto caduca se não houver acordo ou ação judicial em 5 anos, e só após um ano o bem pode ser objeto de nova declaração (art. 10). Na desapropriação por interesse social o prazo é de 2 anos (Lei 4.132/1962, art. 3º).
3. Notificação e oferta. O ente notifica o proprietário com cópia do decreto, planta e valor ofertado. O prazo para aceitar ou rejeitar é de 15 dias e o silêncio vale como rejeição (art. 10-A, § 1º, incluído pela Lei 13.867/2019). Aceita e paga a oferta, o acordo é título para registro (art. 10-A, § 2º). O particular pode optar por mediação ou arbitragem (art. 10-B).
4. Ação judicial no foro do imóvel (art. 11). O juiz decide apenas o preço. É vedado a ele discutir se há utilidade pública (art. 9º).
5. Imissão provisória na posse. Alegada urgência e feito o depósito, o juiz imite o expropriante na posse antes da sentença (art. 15). A urgência obriga a requerer a imissão em 120 dias, sem renovação (art. 15, §§ 2º e 3º), e a imissão é registrada na matrícula (art. 15, § 4º).
6. Perícia e sentença. Sem acordo sobre o preço, o perito apresenta laudo (art. 23) e o juiz fixa a indenização (art. 24). Sentença que supera o dobro da oferta sobe obrigatoriamente ao tribunal (art. 28, § 1º).

Como se calcula a indenização justa

Laudo e sentença devem considerar a estimativa fiscal do bem, o preço de aquisição e a renda que o proprietário aufere, o estado de conservação, o valor venal de imóveis semelhantes nos últimos cinco anos e a valorização ou depreciação da área remanescente (art. 27). O valor é contemporâneo da avaliação e passa por correção monetária se decorrer mais de um ano até a decisão (art. 26, § 2º). O juiz pode arbitrar quantia para desmonte e transporte de máquinas em funcionamento (art. 25, parágrafo único).

Três parcelas acessórias costumam definir o resultado econômico:

• Juros compensatórios. Remuneram a perda da posse antes do pagamento. A taxa é de 6% ao ano sobre a diferença entre 80% do preço ofertado e o valor fixado na sentença, contados da imissão na posse, sem juros compostos (art. 15-A; STF, ADI 2.332, julgada em 17 de maio de 2018). Exigem perda de renda comprovada e não incidem sobre imóvel com utilização e eficiência iguais a zero (art. 15-A, §§ 1º e 2º). Na direta correm desde a imissão na posse e na indireta desde a ocupação, sobre o valor corrigido (Súmulas 69, 113 e 114 do STJ).
• Juros moratórios. Recompõem o atraso após a decisão final, à razão de até 6% ao ano, a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o precatório deveria ter sido pago (art. 15-B).
• Honorários. Quando a sentença supera a oferta, o expropriante paga honorários entre 0,5% e 5% da diferença (art. 27, § 1º; Súmula 141 do STJ). O teto em reais do dispositivo foi declarado inconstitucional na ADI 2.332.

Em recurso repetitivo, o STJ decidiu que a indenização por desapropriação não gera ganho de capital e, por isso, não sofre imposto de renda (Tema 397, REsp 1.116.460/SP).

Levantamento do depósito e pagamento

Mesmo discordando do preço, o proprietário pode levantar até 80% do depósito feito para a imissão ou fixado na sentença (art. 33, § 2º), mediante prova de propriedade, quitação dos tributos sobre o bem e editais com prazo de 10 dias (art. 34). Dívidas fiscais inscritas e ajuizadas são deduzidas (art. 32, § 1º). Se o expropriado concordar por escrito com a imissão provisória, a propriedade se transfere desde logo, ele levanta 100% do depósito e mantém o direito de discutir o preço (art. 34-A, incluído pela Lei 13.465/2017).

A diferença entre o depósito e o valor final, com juros e honorários, é paga por precatório (art. 100 da Constituição). O ente deve incluir no orçamento a verba para os precatórios apresentados até 2 de abril, com pagamento até o fim do exercício seguinte (art. 100, § 5º). Incorporado à Fazenda, o bem não pode ser reivindicado nem por nulidade do processo; a ação se resolve em perdas e danos (art. 35).

Desapropriação indireta e prescrição

Quando o ente ocupa o imóvel e executa a obra sem decreto, acordo ou ação, ocorre o apossamento administrativo, conhecido como desapropriação indireta. O proprietário perde a chance de reaver o bem e passa a ter ação de indenização contra o ente, com juros compensatórios contados da ocupação (art. 15-A, § 2º; Súmula 114 do STJ).

O prazo para ajuizar é o da usucapião extraordinária. O STJ fixou no Tema 1.019 (REsp 1.757.352/SC e 1.757.385/SC) que a pretensão prescreve em 10 anos quando o poder público realizou obras no local ou declarou utilidade pública ou interesse social sobre o imóvel, conforme o parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. Sem obras ou declaração, aplica-se a regra de 15 anos do caput.

Situação diversa é a tredestinação. Se o bem desapropriado não recebe o destino previsto nem é usado em obra ou serviço público, o antigo dono tem direito de preferência para readquiri-lo pelo preço atual (Código Civil, art. 519). O STJ afasta a retrocessão quando o ente dá ao bem outra finalidade que ainda atende ao interesse público.

Posso recusar a desapropriação?

Não. A utilidade pública é decidida pelo ente e o juiz não a revisa dentro da ação de desapropriação (art. 9º). Em juízo se discute o valor. Desvio de finalidade ou vício do decreto se atacam em ação própria, e o bem já incorporado se resolve em perdas e danos (art. 35).

Quanto tempo leva para receber?

Até 80% do depósito pode ser levantado durante o processo (arts. 33 e 34), ou 100% com concordância escrita na imissão provisória (art. 34-A). A diferença fixada na sentença segue o regime de precatórios, cujo prazo depende do estoque de cada ente (art. 100, CF).

A prefeitura ocupou meu terreno sem processo. O que fazer?

Registre a ocupação com fotos datadas, protocolo administrativo e boletim de ocorrência, e ajuíze ação de indenização por desapropriação indireta antes de 10 anos contados da ocupação com obras (STJ, Tema 1.019).

O Gama, Christino e Galkowicz Advogados atua em Direito Administrativo e em Direito Imobiliário para proprietários, empresas e produtores rurais que discutem o valor da indenização e para prefeituras, autarquias e procuradorias que conduzem desapropriações. Veja também: responsabilidade civil do Estado e indenização por dano causado pelo poder público.

FONTES: Constituição Federal, arts. 5º, XXIV, 100, 182, 184 e 185 · Decreto-Lei 3.365/1941 · Lei 4.132/1962 · Código Civil, arts. 519 e 1.238 · STF, ADI 2.332 · STJ, teses sobre juros na desapropriação (Pet 12.344)